過(guò)去四十年間，深圳GDP總量增長(cháng)近1萬(wàn)倍；常住人口增長(cháng)近40倍；人均GDP超過(guò)20萬(wàn)；人口密度位列全國第一；中心區的發(fā)展也從羅湖到福田再到南山一路向西。
今年恰逢深圳改革開(kāi)放40周年，又在“雙區”規劃逐步推進(jìn)之中。據媒體報道：深圳“十四五”規劃已在編制，在40周年時(shí)將會(huì )有相關(guān)政策出臺，15個(gè)發(fā)展藍圖正在展開(kāi)。
接下來(lái)深圳將如何發(fā)展？哪里將成為重點(diǎn)發(fā)展的片區？哪些片區更具備發(fā)展潛力？
以史為鏡，可以知興替。
要想知道深圳未來(lái)將如何發(fā)展，要先了解深圳的過(guò)去。今天這篇文章，大白熊將跟大家一起來(lái)探討……
一、從加工貿易到國際創(chuàng )新型城市 深圳這40年都經(jīng)歷了什么？
早期的經(jīng)濟特區僅有蛇口工業(yè)區，約2.14平方公里。
隨后，經(jīng)過(guò)了1980年5月的第一次“擴容”，2010年的第二次“擴容”，2018年的“深汕飛地”；深圳經(jīng)濟特區的面積由2.14平方公里擴大至今的2465.15平方公里，面積擴大了約1150倍。
這40年來(lái)，深圳作為中國最早開(kāi)放的經(jīng)濟特區，憑借得天獨厚的區位優(yōu)勢，依托改革開(kāi)放帶來(lái)的要素聚集和制度開(kāi)放優(yōu)勢，從“三來(lái)一補”的加工貿易起步，逐步形成結構合理和配套完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并進(jìn)一步發(fā)展成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的國際創(chuàng )新性城市。
“三來(lái)一補”（1978-1990）
剛成立#經(jīng)濟特區#的深圳為了“吸引外資”，提出了一系列的優(yōu)惠政策。在政策的鼓勵，不少外資再到深圳投資辦廠(chǎng)。早期深圳的中外資合作模式主要是“三來(lái)一補”（來(lái)料加工、來(lái)樣加工、來(lái)件配套和補償貿易）。
在“三來(lái)一補”模式下，深圳低成本的勞動(dòng)力和土地，獲得的來(lái)自香港的產(chǎn)業(yè)轉移。1990年，深圳形成了“產(chǎn)業(yè)以電子為主，資金以外資為主，產(chǎn)品以外銷(xiāo)為主。”的經(jīng)濟發(fā)展格局。
深圳制造（1990-2006）
隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，深圳經(jīng)濟模式不斷優(yōu)化，1994年深圳停止審批“三來(lái)一補”等項目。1996年的“八五計劃”中明確提出要將深圳打造為以高新技術(shù)為先導的區域制造業(yè)生產(chǎn)基地。90年代后，深圳向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉型，尤其是傳統的電子產(chǎn)業(yè)向現代電子信息產(chǎn)業(yè)升級。該階段深圳仍然以“專(zhuān)業(yè)代工+模仿式創(chuàng )新”為主。
自主創(chuàng )新（2006至今）
從“三來(lái)一補”的加工貿易到#深圳制造#，緊接著(zhù)深圳開(kāi)始了“自主創(chuàng )新”。從2006年開(kāi)始，逐漸形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)、文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等四類(lèi)支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，新一代信息技術(shù)、數字經(jīng)濟等七大戰略性新興產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展。
從經(jīng)濟發(fā)展模式的不斷優(yōu)化，可以看出深圳是一個(gè)時(shí)刻緊抓機會(huì )，結合實(shí)際情況找到適合自身發(fā)展模式的城市。這些邏輯在城市的發(fā)展中，也可以看出來(lái)。
二、中心區不斷轉移 深圳發(fā)展一路向西
縱觀(guān)深圳發(fā)展歷史，除了經(jīng)濟模式不斷優(yōu)化，近40年間深圳的中心區也不斷轉移?；旧鲜陼?huì )規劃一個(gè)新的中心區，每一次城市新中心區的規劃，也會(huì )帶動(dòng)該片區產(chǎn)業(yè)、資金等資源往新中心區走。
羅湖是深圳第一個(gè)中心城區，也是深圳優(yōu)先發(fā)展的區域，更是深圳商業(yè)的發(fā)源地。深圳早期地標性建筑電子大廈、國貿大廈、上海賓館、地王大廈以及京基100等，都是在羅湖。
到了1996-2010年間，深圳城市總體規劃（1996-2010）中的城市布局里，指出福田是深圳的市中心，這也是深圳城市中心的第一次移動(dòng)。
深圳市城市總體規劃（2010-2020）里將后海、前海、寶安中心區這些深圳西部的片區規劃為深圳的新城市中心，意味著(zhù)深圳發(fā)展重心再次發(fā)生了規劃性移動(dòng)。
2016年的《深圳市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十三個(gè)五年規劃綱要》中，第七章提出：提升西部發(fā)展層級，重點(diǎn)將前海和南山、寶安中心區域發(fā)展成為新的市級中心。
任何城市的發(fā)展，最后都要講究一個(gè)“平衡”，因此發(fā)展重心也會(huì )不斷調整。不過(guò)即使調整，也有其內在的規律。經(jīng)歷了羅湖的更迭，福田的繁華南山的崛起，再到今天的重點(diǎn)發(fā)展前海、后海以及寶安中心區。不難看出在過(guò)去40年間，深圳的發(fā)展重心一路西移。
三、一路向西 深圳未來(lái)還看寶安
深圳發(fā)展中心一路向西，那么接下來(lái)要看西部哪里呢？
有人說(shuō)，80年代的深圳看羅湖，90年代看福田，21世紀初看南山，接下來(lái)看寶安。地產(chǎn)君以為，確實(shí)在未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)間里，寶安值得重點(diǎn)關(guān)注。
因為從位置上來(lái)看，寶安不僅位于粵港澳大灣區發(fā)展軸心，更是因為其是國家重大戰略項目所在地，前海擴容受益者：
1、國家重大戰略項目所在片區
2016年公布的2016-2020年的五年填海規劃中，計劃填海造地約50平方公里，其中2/3在寶安。
到2018年7月，中央印發(fā)《關(guān)于加強濱海濕地保護嚴格管控圍填海的通知》，嚴禁新增圍填海造地，明確規定除國家重大戰略項目外，全面停止圍填海項目審批。而在那之后，寶中和前海灣區域還填出了大鏟灣半島和小鏟灣島，說(shuō)明這是國家重大戰略項目，側面也反應出寶中在城市發(fā)展中的地位。也可以看出，深圳一路向西，最大受益片區是當屬寶安！
2、“前海擴容”受益者之一
前海定位為珠三角的“曼哈頓”，無(wú)論是經(jīng)濟、都市圈發(fā)展還是投資，前海都是妥妥的“中心”。
2019年10月24日，根據南方都市報報道：前海合作區和前海蛇口自貿片區“雙擴區”正在積極推動(dòng)中，已經(jīng)上報國務(wù)院。
在“擴容“上報前，已有官方媒體報道了前海醞釀擴容的消息。消息顯示，前海擴容面積增加，總面積將達125平方公里。雖然消息很快被刪除了，但其實(shí)也透露出不少信息。
假如前海擴容，利好哪里？
從擴容面積來(lái)看，假如有125公里，那擴容的面積可以說(shuō)相當大了，對西鄉、大空港、海洋新城這些片區都是利好。從區域發(fā)展角度來(lái)看，在前海“雙區”擴容之下，最利好的是前海，其次最受益的就是寶中、西鄉、大空港、海洋新城這些周邊片區。
總的來(lái)說(shuō)，從區位價(jià)值到發(fā)展定位、再到發(fā)展利好輻射，可以看出寶安正在前往深圳中心的路上。地產(chǎn)君梳理了一下，發(fā)現在寶安前進(jìn)的路上，有一個(gè)片區值得重點(diǎn)關(guān)注那就是沙井！
三、大空港疊加“三城一港” 產(chǎn)業(yè)重鎮+百萬(wàn)舊改+107科技創(chuàng )新走廊
分析區域的價(jià)值，人們往往習慣由區位、片區規劃說(shuō)起，再順便講講產(chǎn)業(yè)。今天我們也依這個(gè)邏輯，來(lái)分析分析沙井。
沙井位于寶安區西北角，距離大空港約8公里，緊鄰海洋新城、國際會(huì )展中心、海上田園城、寶安綜合港等；約半小時(shí)內均可達到。從位置上來(lái)看，優(yōu)越的地理位置未來(lái)或助力沙井享受這些區域帶來(lái)的發(fā)展利好輻射。
大空港：規劃約95平方公里，比肩前海；以深圳國際機場(chǎng)為依托；重點(diǎn)發(fā)展航空服務(wù)和高端物流、商務(wù)會(huì )展和創(chuàng )意服務(wù)、科技服務(wù)和高端制造三大產(chǎn)業(yè)集群。（來(lái)源：深圳新聞網(wǎng)）
海洋新城：十九大報告中的“海洋強國”戰略目標落地項目之一，規劃約7.44平方公里；未來(lái)將聚集全球海洋高科技企業(yè)總部，形成以海洋電子信息、海洋高端裝備研發(fā)、海洋生態(tài)環(huán)保、海洋新能源為主的產(chǎn)業(yè)集群。（來(lái)源：深圳商報）
國際會(huì )展城：規劃面積約2257.82公頃，將建成全球最大會(huì )展中心，打造成為卓越全球城市的重要戰略支點(diǎn)。（來(lái)源：深圳市規劃和自然資源局）按照國際經(jīng)驗，會(huì )展業(yè)作為新興經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟拉動(dòng)系數達1：9。目前，一期已開(kāi)通運營(yíng)。
海上田園城：總面積約8.8萬(wàn)平，將成為深圳西部濱海發(fā)展軸上的重要節點(diǎn)，為灣區新城提供旅游體驗，生態(tài)休閑等配套功能。（來(lái)源：深圳商報）
如果說(shuō)，區位決定了當下區域的直接價(jià)值，產(chǎn)業(yè)則決定未來(lái)片區的價(jià)值潛力。
沙井是傳統的工業(yè)強鎮，曾被評為“全國鄉鎮企業(yè)出口創(chuàng )匯十強鎮”、“廣東省鄉鎮企業(yè)百強鎮”?，F有工業(yè)企業(yè)4200余家，2019年規模以上工業(yè)產(chǎn)值1072.26億。（來(lái)源：寶安區沙井街道）
產(chǎn)業(yè)結構以實(shí)體經(jīng)濟為主導，目前法人資質(zhì)制造業(yè)企業(yè)約7031家，規模以上工業(yè)約724家，產(chǎn)值億元的企業(yè)299家，國高企業(yè)536家，五類(lèi)百強企業(yè)50家。（來(lái)源：寶安政府在線(xiàn)）
從位置上來(lái)看，沙井還緊鄰#107科技創(chuàng )新走廊#（來(lái)源：寶安區“十三五規劃”）。整個(gè)片區內還匯聚了29個(gè)城市更新計劃，涉及面積超400萬(wàn)平（統計自：深圳市城市更新網(wǎng)站）；由萬(wàn)科、華僑城、華潤等各大房企操刀，對沙井進(jìn)行全面改造。
目前大空港已進(jìn)入利好兌現期，未來(lái)又有前海擴容+海洋新城+國際會(huì )展中心+海上田園城等多重規劃利好疊加（來(lái)源：《深圳國際會(huì )展城綜合規劃》），結合自身產(chǎn)業(yè)蝶變升級加上片區百萬(wàn)級舊改疊加、107科技創(chuàng )新走廊的助力，沙井產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)蝶變升級，未來(lái)發(fā)展可期。
綜合來(lái)看，沙井產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力巨大，中長(cháng)期來(lái)看具備一定的價(jià)值空間。
五、產(chǎn)業(yè)蝶變升級 寫(xiě)字樓迎來(lái)發(fā)展新局面
隨著(zhù)規劃利好輻射，片區產(chǎn)業(yè)的蝶變升級，未來(lái)片區內將迎來(lái)更多的高新技術(shù)企業(yè)，不排除未來(lái)會(huì )有大型企業(yè)或企業(yè)總部入駐，這也對該片區的商務(wù)硬件提出了更高的要求。
地產(chǎn)君盤(pán)點(diǎn)了沙井目前的在售項目中，有一個(gè)項目值得重點(diǎn)關(guān)注一下，這個(gè)項目就是萬(wàn)科星城。
萬(wàn)科星城位于寶安沙井街道上星路與上星南路交匯處，整體來(lái)看交通非常便捷。有“兩橫三縱”路網(wǎng)布局，緊鄰廣深高速、深圳市大外環(huán)高速、沿江高速出入口以及穗莞深城際軌道線(xiàn)，從項目出發(fā)約18.5公里（百度地圖路線(xiàn)距離）可達寶安機場(chǎng)。周邊還有地鐵11號線(xiàn)（已開(kāi)通）、18號線(xiàn)（規劃中）、26號線(xiàn)（規劃中）等多條軌道交通；其中地鐵11號線(xiàn)碧頭站約1.5km的步行距離，上下班通勤也非常方便。
項目周邊不僅有華潤萬(wàn)家、形色城購物廣場(chǎng)、天虹商場(chǎng)。目前周邊已有建面約14萬(wàn)平的商業(yè)配套，未來(lái)還有沙井海岸城建面約14.3萬(wàn)平的商業(yè)規劃（來(lái)源：深圳市海岸新城投資有限公司），可滿(mǎn)足片區業(yè)主生活及商務(wù)需求。
作為一個(gè)占地約12.2萬(wàn)平，總建面約90萬(wàn)平；集住宅、公寓、商業(yè)、辦公以及文體等為一體的綜合體項目，萬(wàn)科星城聚集了多種業(yè)態(tài)。多種業(yè)態(tài)相互滲透，協(xié)同發(fā)展，形成良好的商業(yè)生態(tài)循環(huán)。
隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)主對辦公需求早已發(fā)生了迭代升級。多業(yè)態(tài)的綜合體項目可以實(shí)現聚集人流、物資等功能，也為項目賦予更多的可能性。因此，作為近百萬(wàn)級綜合體項目的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，萬(wàn)科星宸大廈比同片區里的相似品更有競爭力，從投資角度來(lái)看不失為一個(gè)性?xún)r(jià)比更高的產(chǎn)品。
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