長(cháng)三角區域規劃于2010年5月24日，由國務(wù)院正式批準實(shí)施。這是貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長(cháng)江三角洲地區改革開(kāi)放和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的指導意見(jiàn)》（國發(fā)〔2008〕30號）、進(jìn)一步提升長(cháng)江三角洲地區整體實(shí)力和國際競爭力的重大決策部署 。2018年11月5日，總書(shū)記在首屆中國國際進(jìn)口博覽會(huì )上宣布，支持長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展并上升為國家戰略。2019年12月1日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》，該規劃綱要是指導長(cháng)三角地區當前和今后一個(gè)時(shí)期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規劃和政策的依據。規劃期至2025年，展望到2035年。
一、長(cháng)三角一體化形成背景
長(cháng)三角地區占有我國1%的人口，卻貢獻了我國20%的GDP總量，已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)極。長(cháng)江三角洲地區包括上海市、江蘇省和浙江省，區域面積21.07萬(wàn)平方公里。該地區區位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟基礎雄厚，體制比較完善，城鎮體系完整，科教文化發(fā)達，已成為全國發(fā)展基礎最好、體制環(huán)境最優(yōu)、整體競爭力最強的地區之一，在中國社會(huì )主義現代化建設全局中具有十分重要的戰略地位。當前，長(cháng)江三角洲地區面臨著(zhù)提高自主創(chuàng )新能力、緩解資源環(huán)境約束、著(zhù)力推進(jìn)改革攻堅等方面的繁重任務(wù)，正處于轉型升級的關(guān)鍵時(shí)期?！兑巹潯返膶?shí)施有利于這一地區進(jìn)一步消除國際金融危機的影響，加快轉變發(fā)展方式，不斷提升發(fā)展水平，帶動(dòng)長(cháng)江流域乃至全國經(jīng)濟又好又快發(fā)展發(fā)展。
長(cháng)三角是我國經(jīng)濟發(fā)展最活躍、開(kāi)放程度最高、創(chuàng )新能力最強的區域之一，在全國經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位。長(cháng)三角一體化發(fā)展具有極大的區域帶動(dòng)和示范作用，要緊扣“一體化”和“高質(zhì)量”兩個(gè)關(guān)鍵，帶動(dòng)整個(gè)長(cháng)江經(jīng)濟帶和華東地區發(fā)展，形成高質(zhì)量發(fā)展的區域集群。
把長(cháng)三角一體化發(fā)展上升為國家戰略是黨中央作出的重大決策部署。要堅持穩中求進(jìn)，堅持問(wèn)題導向，抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵。要樹(shù)立“一體化”意識和“一盤(pán)棋”思想，深入推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域一體化建設，強化創(chuàng )新驅動(dòng)，建設現代化經(jīng)濟體系，提升產(chǎn)業(yè)鏈水平。要有力有序有效推進(jìn)，抓好統籌協(xié)調、細化落實(shí)，把《規劃綱要》確定的各項任務(wù)分解落實(shí)，明確責任主體。上海、江蘇、浙江、安徽要增強一體化意識，加強各領(lǐng)域互動(dòng)合作，扎實(shí)推進(jìn)長(cháng)三角一體化發(fā)展。
根據規劃，長(cháng)三角將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局。“一核九帶”：以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線(xiàn)、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線(xiàn)、沿湖、沿東隴海線(xiàn)、沿運河、沿溫麗金衢線(xiàn)為發(fā)展帶的空間格局。長(cháng)三角將開(kāi)展一系列重大改革試驗，包括對具備一定條件和較大規模的城市賦予立法權；根據國家有關(guān)部署開(kāi)展環(huán)境稅試點(diǎn)，探索開(kāi)征物業(yè)稅。
區域規劃對長(cháng)三角發(fā)展的戰略定位是：亞太地區重要的國際門(mén)戶(hù)、全球重要的現代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。其中，全球重要的現代服務(wù)業(yè)中心定位是首次提出。
在長(cháng)三角一體化發(fā)展中，各地分工明確。上海充當操作系統平臺，并在全球、全國吸引一流人才為長(cháng)三角提供人才、資金、平臺。江蘇的優(yōu)勢在制造業(yè)，浙江的互聯(lián)網(wǎng)、數字經(jīng)濟發(fā)展快速，安徽的科教行業(yè)、新型工業(yè)化是亮點(diǎn)。就上海自身發(fā)展而言，背靠廣袤的長(cháng)三角腹地是最大優(yōu)勢。江浙皖與上海形成良好互動(dòng)，就能推動(dòng)要素自由流動(dòng)。
長(cháng)三角地區占有我國1%的人口，卻貢獻了我國20%的GDP總量，已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)極。2019年長(cháng)三角地區正式被納入我國國家戰略規劃，區域發(fā)展已進(jìn)入融合發(fā)展的深度階段，國家層面的上層規劃為長(cháng)三角高質(zhì)量、高效率發(fā)展提供重要支撐。區域產(chǎn)業(yè)的內部協(xié)調發(fā)展、公共配套和基礎設施建設的不斷完善，都加速了地區人口密度的提升，作為我國房地產(chǎn)發(fā)展較快的區域之一，長(cháng)三角區域一體化規劃的落地將對區域房地產(chǎn)會(huì )產(chǎn)生哪些深遠影響？本文將通過(guò)對長(cháng)三角一體化政策、區域地產(chǎn)發(fā)展狀況等要素梳理，以期給讀者提供一定啟發(fā)和思考。
二、長(cháng)三角區域一體化政策解讀
城市群是我國新型城鎮化的主體形態(tài)，是拓展發(fā)展空間、釋放空間的重要載體，也是參與國際競爭合作的重要平臺。十九大報告提出要以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展的城鎮格局。隨著(zhù)我國城鎮化的推進(jìn)，全國出現了多個(gè)大中型城市群體，如京津冀城市群、珠三角城市群、長(cháng)三角城市群等。
作為我國城市群中規模最大、經(jīng)濟總量最大、一體化程度較高的頂級城市群，長(cháng)三角地區中26個(gè)城市之間發(fā)展相對平衡，上海以超過(guò)3萬(wàn)億GDP位居全國首位的同時(shí)，區域中已有4個(gè)城市超過(guò)一萬(wàn)億，7個(gè)城市超過(guò)5000億元，扎實(shí)的經(jīng)濟發(fā)展基礎為持續打造長(cháng)三角一體化發(fā)展奠定了良好基礎。然而放眼于全球代表性的城市群，長(cháng)三角城市群與美國、日本、歐洲、英國的城市群相比還是比較落后，再加之人口基數大等因素，長(cháng)三角人均GDP顯得更加落后，這也預示長(cháng)三角城市群擁有較大的提升空間與發(fā)展潛力。
在此背景下，長(cháng)三角區域一體化規劃出臺。2018年是長(cháng)三角區域一體化政策密集中落地的一年，2019年3月，長(cháng)三角區域一體化發(fā)展正式被納入政府工作報告，同時(shí)要求編制實(shí)施發(fā)展規劃綱要。規劃綱要中在以下幾方面進(jìn)行了重點(diǎn)部署：
產(chǎn)業(yè)鏈一體化，更講究“以群帶面”
目前，長(cháng)三角已經(jīng)形成了較為合理的產(chǎn)業(yè)分工格局，三省一市四地經(jīng)濟各有側重和特色，互補性強，為一體化發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎。一體化即通過(guò)城市群的一體化發(fā)展實(shí)現資源的高效整合和分配，更強調城市群內部協(xié)同發(fā)展，而不是側重通過(guò)上海要素的輻射和擴散支持和帶動(dòng)周邊地區的發(fā)展。上海充當操作系統平臺，在全球、全國吸引一流人才為長(cháng)三角提供人才、資金、平臺；江蘇集體經(jīng)濟發(fā)達，優(yōu)勢在制造業(yè)；浙江民營(yíng)企業(yè)眾多，互聯(lián)網(wǎng)、數字經(jīng)濟發(fā)展快速；安徽的科教行業(yè)、新型工業(yè)化是亮點(diǎn)。
基礎設施一體化，提升區域合作質(zhì)量
長(cháng)三角地區一是實(shí)現交通的互聯(lián)互通，如公路、軌道交通、機場(chǎng)、港口等方面實(shí)現互聯(lián)互通；二是在能源互濟互保，尤其推進(jìn)新能源合作；三是建設信息網(wǎng)絡(luò )，2020年完成5G部署；四是強化創(chuàng )新驅動(dòng)，推進(jìn)科創(chuàng )走廊建設，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨行政區域合作；五是加強生態(tài)管理；六是完善一體化的公共服務(wù)，在司法、教育、醫療、養老、旅游等多方面實(shí)現一體化。
交通設施一體化，縮短時(shí)空距離
過(guò)高的通行費、不貫通的過(guò)橋收費、不方便的“斷頭路”等都會(huì )增加運輸成本，阻礙區域一體化發(fā)展。長(cháng)三角正在落實(shí)打通“斷頭路”，取消省界收費站；同時(shí)覆蓋更多的高鐵，擴大“1小時(shí)經(jīng)濟圈”的范圍。目前，長(cháng)三角地區重點(diǎn)城市軌道交通再建規模上漲超過(guò)60%，互聯(lián)互通建設有助于促進(jìn)都市圈內人員的流動(dòng)，帶動(dòng)經(jīng)濟圈內經(jīng)濟發(fā)展。
三、未來(lái)長(cháng)三角區域發(fā)展趨勢預判
長(cháng)三角一體化將突出上海市對區域一體化的帶動(dòng)作用，集中發(fā)展高尖端產(chǎn)業(yè)、布局新興戰略產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)上海市成為總部經(jīng)濟、科技創(chuàng )新中心、全球金融中心城市的建設。在高端人才聚集和先進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)聚集背景下，功能高度混合的產(chǎn)業(yè)社區、智慧生態(tài)的創(chuàng )新辦公空間都將成為一二線(xiàn)城市辦公發(fā)展的新趨勢。同城化效應帶來(lái)的城市功能需求多遠化的背景下，多元化的體驗商業(yè)、生態(tài)宜居的國際社區、智能一體化的公共服務(wù)體系都將成為新的城市功能趨勢，這也預示著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)將朝向更為集約、高質(zhì)量、智能化、人性化的方向發(fā)展，城市發(fā)展必將為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的增長(cháng)機遇。
一體化示范區的確立，將推動(dòng)上海青浦區、蘇州吳江區、嘉興市嘉善縣的發(fā)展。長(cháng)三角一體化規劃落地，細化政策也不斷出臺，安徽省、江蘇省、浙江省不斷強化規劃對接，目標設立區域一體化先行試驗區，2018年2月，長(cháng)三角區域合作辦公室正式掛牌成立，隨后一體化示范區被確定，主要位于滬蘇浙兩省一市的交匯處，包括蘇州吳江區、嘉興市嘉善縣、上海市青浦區，示范區的確定將推動(dòng)這三個(gè)區域的快速發(fā)展。其中，政策支持對三個(gè)區域的交通建設，包括21條“斷頭路”，其中青浦盈淀路—昆山錦淀公路項目已于5月30日貫通，其余項目也在加緊建設中；另一方面，青浦區將與昆山市、吳江市、嘉善縣共建旅游聯(lián)盟，交通基建、區域合作的加深，都將帶動(dòng)青浦區的發(fā)展。
三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展將迎來(lái)新機遇。長(cháng)三角一直是全國開(kāi)發(fā)商關(guān)注重點(diǎn)，尤其是一些有挖掘空間的價(jià)值低洼地區。長(cháng)三角一體化在交通一體化方面著(zhù)力加強建設，其交通基建建設一直高于我國其他城市，交通路網(wǎng)的多元化、一體化、網(wǎng)絡(luò )化使長(cháng)三角地區間的聯(lián)系更為緊密，尤其是三四線(xiàn)城市交通的發(fā)展為地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機會(huì )，城市外部和內部交通路網(wǎng)的日益完善，高鐵、城鐵、地鐵，都將加強地區間的人員流動(dòng)，這些都將為三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)增量發(fā)展。
掃描二維碼關(guān)注漢哲微信公眾號，查看更多資訊
