由于企業(yè)所處的外部環(huán)境發(fā)生重大變化，導致傳統業(yè)務(wù)的生存基礎發(fā)生改變，從而需要對原有業(yè)務(wù)模式進(jìn)行調整和創(chuàng )新，以尋求新的競爭優(yōu)勢的戰略選擇，稱(chēng)之為升級型戰略。通常，企業(yè)面臨如下問(wèn)題時(shí)需要考慮升級型戰略：企業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸，不轉型升級就無(wú)法實(shí)現進(jìn)一步擴張；原有的商業(yè)模式受到?jīng)_擊，不轉型升級將被淘汰；所處行業(yè)進(jìn)入衰退期，整個(gè)行業(yè)利潤率下滑，等等。就當前的經(jīng)濟形勢而言，隨著(zhù)國內行業(yè)格局的基本形成，經(jīng)濟增速持續放緩，資源環(huán)境約束加劇，勞動(dòng)力成本優(yōu)勢下降，這一環(huán)境的變化就對大批企業(yè)提出了轉型升級的客觀(guān)要求。
升級型戰略就是改變企業(yè)的生存和發(fā)展方式，應重點(diǎn)考慮的是三個(gè)方面的問(wèn)題，即：業(yè)務(wù)、定位和模式。業(yè)務(wù)轉變的重點(diǎn)是調整產(chǎn)品結構，淘汰傳統的低附加值產(chǎn)品，加大高附加值產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和市場(chǎng)投放；運營(yíng)模式轉變的重點(diǎn)是從線(xiàn)下模式向線(xiàn)上線(xiàn)下相結合的模式轉型，企業(yè)不僅可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)宣傳推廣產(chǎn)品，還可以針對自己的客戶(hù)群建起網(wǎng)站和社區，通過(guò)為用戶(hù)提供更多附加值來(lái)吸引和培育自己的忠實(shí)“粉絲”。
企業(yè)選擇升級型戰略時(shí)需要重點(diǎn)分析的因素包括：企業(yè)待轉型或升級的目標業(yè)務(wù)方向，目標業(yè)務(wù)運營(yíng)成功所需要的保障性資源，企業(yè)現有資源與轉型升級目標的匹配度，等等。業(yè)務(wù)升級的關(guān)鍵環(huán)節可以采用靈活多變的策略，分階段升級推進(jìn)，例如：技術(shù)研發(fā)方面的升級上，企業(yè)采用除自主研發(fā)技術(shù)之外，也可以考慮購買(mǎi)已有的先進(jìn)技術(shù)和成果；在產(chǎn)品品牌升級方面，企業(yè)可先從局部市場(chǎng)切入，積累經(jīng)驗，然后再升級到高端市場(chǎng)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)艺{控及企業(yè)發(fā)展影響，企業(yè)間競爭激烈。為應對挑戰，萬(wàn)達集團采用升級型戰略，圍繞核心業(yè)務(wù)（商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）不斷升級產(chǎn)品與服務(wù)，產(chǎn)品從第一代“單店模式”，第二代“群樓模式”，第三代“大型城市綜合體模式”發(fā)展到第四代“萬(wàn)達城模式”，經(jīng)過(guò)了四代產(chǎn)品升級，萬(wàn)達的業(yè)務(wù)也由住宅開(kāi)發(fā)升級為包括金融、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、電商等在內的多業(yè)務(wù)發(fā)展模式。
萬(wàn)達集團戰略分析
2001到2003年是萬(wàn)達的第一代單店模式，地處城市商業(yè)核心地段，規模相對較小，主力商業(yè)業(yè)態(tài)相對簡(jiǎn)單，采取水平分層式的業(yè)態(tài)分布，各層主力業(yè)態(tài)與首層精品商鋪形成互動(dòng)。其缺陷在于：沒(méi)有很好地解決消費力轉化的問(wèn)題。
2003到2004年是萬(wàn)達的第二代組合店模式，由百貨樓、超市樓、影城樓等組成，通過(guò)將室外步行街連接起來(lái)做成一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，規模增加到約15萬(wàn)平米左右，缺陷是集而不聚的問(wèn)題依然突出。
2005年后是第三代大型地產(chǎn)綜合體模式，由購物中心、高星級酒店、寫(xiě)字樓、高級公寓、城市商業(yè)街、住宅、商務(wù)酒店等建筑構成。城市綜合體內部各建筑之間形成有機聯(lián)系、相互依托、互為能動(dòng)。第三代城市商業(yè)綜合體已經(jīng)能夠依靠自身的商業(yè)模式和規模效應獨立創(chuàng )造城市新中心和新商圈。
表：萬(wàn)達產(chǎn)品線(xiàn)圖解
2012年開(kāi)始，萬(wàn)達繼“城市綜合體”之后，開(kāi)發(fā)出第四代產(chǎn)品“萬(wàn)達城”。“萬(wàn)達城”是一個(gè)旅游城市的概念，不僅包含商業(yè)業(yè)態(tài)，還包括主題公園、步行街、旅游經(jīng)典、演藝舞臺等功能。項目商業(yè)生態(tài)圈的內涵進(jìn)一步擴大，延伸至文化、旅游、觀(guān)光層面，萬(wàn)達的身份也不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是一個(gè)類(lèi)似于城市經(jīng)營(yíng)者的角色。
在線(xiàn)上擠占線(xiàn)下商品銷(xiāo)售的背景下，萬(wàn)達通過(guò)四代產(chǎn)品的持續升級，不斷加大體驗式業(yè)態(tài)的占比，通過(guò)非提袋式商業(yè)項目（主題公園、高級酒店、影院、歌廳、特色餐飲、連鎖百貨）的增加，不斷提高商業(yè)體的人氣集聚能力，實(shí)現了電商與線(xiàn)下商業(yè)的較好融合。對萬(wàn)達而言，由商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向城市經(jīng)營(yíng)的轉變，正是企業(yè)追隨外部環(huán)境的變化而做出的積極、主動(dòng)的變革。
